Wohnraum: Verloren zwischen Leerstand und Spekulation

Wohnraum, Spekulation, Leerstand

Dass es Spekulation mit Wohnraum gibt, zweifelt keiner unserer Interviewpartner an. Bei den Auswirkungen dieser ist man sich aber nicht einig. Ebenso variieren die Gründe für steigende Wohnkosten je nach Gesprächspartner.

Einen Artikel über Wohnen in Wien und die dazugehörigen Probleme wie Leerstand und Spekulation zu schreiben, wirkt relativ einfach, entwickelt sich jedoch schnell zum Herumirren in einem Labyrinth mit unzähligen Weggabelungen. Was ist Leerstand, warum gibt es ihn und wozu? Wie kann mit Wohnraum spekuliert werden? Ist Spekulation der Grund für eine enorme Steigerung bei Miet- und Bodenpreisen? Wir haben viele Fragen gestellt und viele verschiedene Antworten erhalten. Eines haben wir auf jeden Fall gelernt: Das Thema Wohnraum in Wien ist eines, das vielfältig und verworren ist, und auch ein gewisses Eigenleben hat.

Mit der Frage „Warum gibt es Leerstand?“ beginnt die gesamte Recherche. Um diese zu beantworten, scheint die IG Kultur Wien ein guter Ansprechpartner zu sein. (Anm.: Die IG Kultur Wien ist eine Interessengemeinschaft und -vertretung der freien und autonomen Kulturarbeiter in Wien.) Sie hat vergangenes Jahr eine Petition zum Thema Leerstand gestartet, die im Moment im Petitionsausschuss besprochen wird. Wie viele leerstehende Räume es im Moment gibt, ist nicht genau abschätzbar, doch man ist sich sicher, dass es um sehr viel Platz geht. Willi Hejda, Obmann der IG, erklärt sich bereit, uns mit Antworten auszuhelfen. Warum stehen Gebäude leer? „Unsere Vermutung ist, dass ein Großteil spekulativer Natur ist“, antwortet er.

Musterbeispiel Pizzeria Anarchia
Hejda spricht in diesem Zusammenhang die Pizzeria Anarchia an, ein Thema, das seit letztem Jahr fast jedem bekannt sein dürfte. Kurzer Rückblick: Ein Immobilienunternehmen hat ein Wohnhaus gekauft und anschließend versucht, die Mieter, die teilweise noch alte, günstige Mietverträge hatten, zum Auszug zu bewegen. Ziel war es vermutlich, das Haus zu sanieren und es danach weiterzuverkaufen. Um einige Mieter, die nicht freiwillig ausziehen wollten, umzustimmen, wurden auch Methoden verwendet, die fragwürdig sind (ein Pizzeria-Mitglied erzählte beispielsweise von dem Versuch, die Tür zur Pizzeria zuzumauern). Nach einer Hausbesetzung wurde mittels Polizeieinsatz das Haus geräumt.

Das sei jedoch nicht der einzige Fall von Spekulation in Wien. Hejda sind ein paar Unternehmen bekannt, die in diesem Zusammenhang bereits aufgefallen sind. Die IG Kultur Wien fordert in ihrer Petition unter anderem eine Meldepflicht für Leerstand und eine Leerstandssteuer, „um den Spekulationsprozessen etwas entgegenzuwirken“.

Spekulation durch Unternehmen – keine große Sache
Ist Spekulation mit Wohnraum tatsächlich ein großes Problem? Wir fragen im Büro des Wohnbaustadtrats Ludwig nach. Hier versichert man uns, dass das Problem nicht groß sei. „Es sind in der Stadt rund 30 Häuser bekannt, bei denen unsere Experten einen spekulativen Hintergrund vermuten. Da ist natürlich jeder Fall ein Fall zu viel, aber im Vergleich zur Großspekulation wie es sie in den 80er oder 90er Jahren gab, ist das sehr wenig.“

Mag. Nadja Shah von der Mietervereinigung stimmt zu, dass diese Spekulation durch Immobilienfirmen eher eine kleine Zahl von Häusern betrifft, aber für die Betroffenen ein großes Problem darstellt. Dass die Kosten der Räumung der Mühlfeldgasse 12, in der die Pizzeria Anarchia untergebracht war, nicht von der Immobilienfirma getragen werden mussten, ist ihr ein Dorn im Auge: „Das ist natürlich bitter für uns als Gesellschaft, wenn wir solche Kosten zu tragen haben und ein Einzelner kann dann einen hohen Gewinn davon tragen. Zudem macht es ähnlich gesinnten Menschen Mut, Derartiges ebenso zu probieren.“

(c) Katharina Kropshofer

(c) Katharina Kropshofer

Spekulation durch Privatpersonen – eine große Sache
Im Laufe des Gesprächs spricht Shah eine weitere, für sie immer bedeutsamer werdende Art der Spekulation an. „Es gibt Genossenschaftswohnungen, die mit einer Kaufoption ausgestattet sind und nach Ablauf von zumeist 10 Jahren vom Mieter relativ günstig gekauft werden können – da entsteht gerade eine Form von Kleinspekulation. So ist es schon vorgekommen, dass der Mieter seine Wohnung weiterverkauft hat, bevor sein eigener Kauf abgeschlossen war, und zwar oft zum doppelten oder dreifachen Wert, um den er selbst gekauft hat.“ Wie das funktioniert? Shah erklärt: Nachdem Person A den Kaufvertrag mit der Genossenschaft unterzeichnet hat, schließt sie im Anschluss einen neuen Vertrag mit dem neuen Käufer, Person B, ab. Person A wäre berechtigt gewesen, eine Eigentumseintragung im Grundbuch vornehmen zu lassen, doch eingetragen wird nun nur Person B.

Insgesamt setzt das einen vielschichtigen Prozess in Gang, erklärt Shah weiter: Die Käufe von Immobilien werden von Immobilienentwicklern beobachtet. Sie bemerken, dass viele Eigentumswohnungen gekauft werden und nehmen an, dass es sich lohnt, mehr davon zu bauen. Die Mitbewerber merken, dass mehr Wohnungen gebaut werden, um sie zu verkaufen – sie kaufen auch Grund und bauen Wohnungen, um diese ebenfalls zu verkaufen. „Anfangs langsam, dann aber immer schneller steigen die Preise für Grund und Boden – weil die Erwartungshaltung, dass sich Eigentumswohnungen gut verkaufen, dazu führt, dass noch mehr gebaut wird, wofür Grund gebraucht wird. So dreht sich dann schnell eine Preisspirale nach oben.“

Es quält uns als Gesellschaft
Kleinspekulation hat also viele Auswirkungen. „Wenn das ein Einzelner macht, ist es harmlos, aber wenn es mehrere machen, kommt es zu einer Sogwelle, die die Bodenpreise in die Höhe treibt.“ Von Medien werde diese Kleinspekulation kaum aufgegriffen, weil sie schwer zu transportieren sei. „Auch wenn kein Mieter gequält wird, quält es uns als Gesellschaft trotzdem, wenn sich der Bodenpreis völlig unreguliert nach oben bewegt.“ Als Ergebnis dieser beiden Spekulationsarten gäbe es immer weniger Wohnungen im unteren Preissegment.

Als Argumentationsgrundlage verweist Shah auf eine Studie der TU Wien. Sie befasst sich mit der Preisentwicklung von Wohnbauland und Zinshäusern in Wien. Hier findet man Daten dazu, in welchem Ausmaß Bodenpreise von 2000 bis Anfang 2011 gestiegen sind. Der Studie zufolge sind Privatpersonen und juristische Personen des Privatrechts (dazu gehören Privatunternehmen, Stiftungen etc.) die größten Marktteilnehmer am Wiener Bodenmarkt. Die Eigentümerstruktur des Bodens in Wien hat sich deutlich verschoben, „und zwar von Privatpersonen und öffentlichen Eigentümern hin zu gemeinnützigen und – in noch stärkerem Ausmaß – zu gewerblichen Eigentümern.“ Bei Bauland haben sich die Preise in allen Kategorien erhöht. Infos dazu, ob die Preisanstiege mit Spekulation verbunden sind, sind in der Studie allerdings nicht zu finden. 

Bundesimmobilien: fördert Verkaufsstrategie hohe Preise?
Teilweise zum teuren Wohnraum beitragend sei auch der Verkauf von Gebäuden des Bundes, der Länder und der Gemeinden an Bestbieter, meint Shah. Dadurch, dass Immobilien und Grundstücke möglichst teuer verkauft bzw. verwertet werden, blieben lediglich private Investoren als potentielle Käufer übrig, und die wollen natürlich das hochpreisig gekaufte Gebäude gewinnbringend vermieten oder verkaufen. Dadurch entstehe noch mehr teurer Wohnraum. Konkret erwähnt Shah ein Projekt als Beispiel: „Im 8. Bezirk beim Hamerlingplatz war früher das Bundes Eich- und Vermessungswesen, ein riesiger Bau neben einem Park. Das hätte man in normale Wohnungen umwandeln können. Stattdessen werden eine Seniorenresidenz und Luxuseigentumswohnungen gebaut, obwohl auf dem Haus sogar eine 50% Widmung für soziale Zwecke drauf ist.“

Wir sind neugierig geworden und recherchieren im Internet zu dem Projekt. Aus dem früheren Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen entstehe ein hochwertiges Objekt mit 16.000 m2 Nutzfläche, das Eigentumswohnungen und eine betreute Seniorenresidenz beherberge, liest man auf der Website der Soravia Group. „Entwickelt wird das innovative Projekt von der Soravia Group gemeinsam mit der ARE (Austrian Real Estate Development GmbH) ein Unternehmen der BIG (Bundesimmobiliengesellschaft) und der Schweizer MHH Development AG (MHH)“, wird die Beschreibung fortgesetzt. Im Moment befände man sich noch in den Umbauarbeiten, erklärt man uns. Die 50%-ige soziale Nutzung sei dadurch gegeben, dass für „Das Hamerling“ folgende Einrichtungen geplant sind: Eine Seniorenresidenz, ein Kindergarten, ein Ärztezentrum und behindertengerechte Wohnungen.

Stiegenhaus, Wohnung, Leerstand, Spekulation (c) Jasmine Schuster

(c) Jasmine Schuster

ARE, BIG, Bund – wem gehört‘s?
Mit einigen weiteren Klicks gelangt man auf die Website der Seniorenresidenzen und wird von Bildern begrüßt, die das Wort Luxus besser beschreiben, als es eine Definition könnte. „Kunst, Kultur und gelebter Luxus. Ein Rückzugsort für Menschen, die das Besondere lieben und leben“, steht hier geschrieben. Preise findet man allerdings nicht. Im Exposé des Projekts findet sich dafür ein Hinweis an Anleger: „Die grüne Idylle vor dem historischen Prachtbau trägt […] maßgeblich zur Steigerung der hohen Lebensqualität und Wertsteigerung der Liegenschaft bei.“

Wir fragen bei der Austrian Real Estate GmbH (ARE), einer Tochtergesellschaft der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) nach dieser Zusammenarbeit. Es handle sich um eine Projektgesellschaft, im Rahmen derer das Objekt entwickelt wurde, erklärt der Pressesprecher. Die Projektgesellschaft sei Eigentümerin der Liegenschaft – nicht der Bund. Immobilien der ARE gehören der ARE und nicht dem Bund, erklärt der Pressesprecher. Die ARE ist eine Tochtergesellschaft der BIG, diese steht im Eigentum der Republik. Die BIG ist allerdings eine Kapitalgesellschaft und hat einen klaren Unternehmenszweck. Wir werden auf das Bundesimmobiliengesetz verwiesen.

Kurzer Umweg über die MA 69
Wir rufen in der MA 69 an, im Magistrat für Immobilienmanagement. Auf der Website findet man eine Kurzbeschreibung der Tätigkeiten des Magistrats: „Die Abteilung Immobilienmanagement (MA 69) ist Anlaufstelle für alle Anfragen, die Liegenschaften der Stadt Wien betreffen, und Drehscheibe für Immobilientransaktionen. Sie weist die Verwaltung städtischer Liegenschaften den einzelnen Magistratdienststellen zu und verwaltet einen Teil davon auch selbst.“ Klingt so, als ob es hier Antworten auf unsere Fragen zu Verkaufsrichtlinien von Gebäuden der Stadt Wien gäbe. Telefonisch erklärt man uns allerdings, nicht für das Thema Wohnen zuständig zu sein. Wofür denn dann? „Wir verkaufen Immobilien“, heißt es.

Vergesst die Spekulation, der Wohnfonds hat alles unter Kontrolle!
Aufgrund der zahlreichen neuen Infos rufen wir erneut im Wohnbauressort an – noch sind viele Fragen offen. Wir fragen nun gezielt nach Kleinspekulation durch Einzelpersonen. Das Problem, dass geförderte Eigentumswohnungen durch Kaufoption günstig gekauft, und anschließend zum Marktwert verkauft werden, ist hier bekannt. Im Zuge der Debatten zur Novellierung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG, Anm.: Das WGG enthält Vorschriften für Rechtsgeschäfte und Rechtsverhältnisse mit gemeinnützigen Bauvereinigungen, die auch umgangssprachlich „Wohnbau-Genossenschaften“ genannt werden.) wird darüber diskutiert, eine Spekulationsfrist einzuführen. Wie die Novellierung dann tatsächlich aussehen wird, ist noch nicht bekannt – dafür ist das Wirtschaftsministerium zuständig.

Generell sei Kleinspekulation in Wien allerdings kein großes Problem, erklärt man im Wohnbauressort. Shahs These, dass in Folge Wohn- und Bodenpreise steigen, wird nicht unterstützt. Durch die Grundstücksbevorratung des Wohnfonds Wien – 2,2 Millionen m² sind aktuell vorrätig – werde auch Preissteigerungen entgegengewirkt und leistbares Wohnen gesichert. (Anm.: Der Wohnfonds Wien ist ein Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung, seine Aufgabe ist u.a. die Bereitstellung von Grund und Boden für den geförderten Wohnungsneubau.) Zumindest teilweise bestätigt das auch die bereits erwähnte Studie: Der Wohnfonds Wien trug „im Rahmen seiner Möglichkeiten durch Veräußerung von Grundstücken zur Angebotserhöhung und damit in begrenztem Ausmaß auch zur Entspannung des Marktes bei“. Außerdem sei auch mit der Novelle der Bauordung 2014 seien eine Reihe von Maßnahmen getroffen worden, um die Kosten beim Wohnbau zu senken, erklärt uns das Wohnbauressort. Ein Grund für die steigenden Wohnpreise sei die „Flucht ins Betongold“, also die steigende Nachfrage an Wohnungen in der Stadt Wien.

Wir fragen auch nach, ob es stimmt, dass durch die Verkaufsstrategie von Bund, Ländern und Gemeinden gewisse Käufergruppen keine Chance bekommen und dadurch teurer Wohnraum gefördert wird. „Die Frage habe ich indirekt schon beantwortet mit dem Wohnfonds Wien, der für die Grundstücksbevorratung da ist. Das neue Immobilienmanagement der Stadt Wien (Anm.: MA 69) basiert auf einer grundlegenden Immobilienstrategie, die der Erreichung der gesamtstrategischen Ziele der Stadt Wien dient. Nicht zuletzt dient die Immobilienstrategie auch einer weiteren Verbesserung der Grundstücksmobilisierung für den geförderten Wiener Wohnbau. Damit ist sichergestellt, dass die Grundkosten den Kriterien des sozialen Wohnbaus entsprechen.“

(c) Katharina Kropshofer

(c) Katharina Kropshofer

Vergesst die Spekulation, befristete Mietverträge sind das Problem!
Die Fragezeichen werden nicht weniger. Auf der Suche nach dem Durchblick wenden wir uns an Josef Iraschko. Er ist KPÖ-Bezirksrat in Wien Leopoldstadt, Mietrechtsexperte und berät im Mieterselbsthilfezentrum der KPÖ. Shah von der Mietervereinigung wies während unseres oben erwähnten Gesprächs darauf hin, dass er bestimmt ein guter Ansprechpartner sei, vor allem wenn es um Spekulation durch Unternehmen geht. Wir sprechen zu Beginn unseres Interviews mit ihm den Fall Pizzeria Anarchia an, denn Iraschko hat damals den Betroffenen rechtlichen Beistand geleistet. Wie Shah findet er die staatliche Übernahme der Räumungskosten problematisch. Er betont, dass „skrupellose Spekulanten Methoden angewandt haben, die dann auf Grund der Gegenwehr von MieterInnen zur Eskalation führten“. Deshalb seien die Räumungskosten eindeutig von den Spekulanten zu bezahlen, „obwohl es bei diesem Übermaß von Polizei nicht in erster Linie um die Räumung des Gebäudes ging, sondern um ein Polizeimanöver gegen eventuelle zukünftige Massenproteste“.

Bei der von Shah angesprochenen Kleinspekulation sei es wichtig, die gesetzlichen Möglichkeiten im WGG zu ändern. „Genossenschaftswohnungen sind geförderte Wohnungen und daher eigentlich nur zur Selbstnutzung bestimmt, alles andere ist und bleibt Wohnungsspekulation und gehört abgestellt.“ Unterbunden werden soll das seiner Meinung nach durch das Strafgesetz. „Wohnungsspekulation gehört samt den angewandten Methoden mit allen rechtsstaatlichen Mittel bekämpft und daher unter Strafe gestellt und dementsprechend auch in’s Strafgesetzbuch.“

Mit den steigenden Wohnpreisen hätten beide Arten der Spekulation jedoch nur indirekt zu tun. „Das Problem der steigenden Wohnpreise hat seinen Ursprung im Jahre 1994 mit der durch SPÖ und ÖVP verabschiedeten 3. Wohnrechtsnovelle, mit der Einführung der befristeten Mietverträge und der Einführung des Richtwertesystems.“ Damit sei auch die Möglichkeit der regelmäßigen Mietpreissteigerung geschaffen worden, so Iraschko. Gemeinsam mit den Transaktionen auf dem Immobilienmarkt ergebe das einen Anstieg der Wohnkosten. „Je mehr Transaktionen in einem Bezirk stattfinden, desto höher wird der Lagezuschlag“, erklärt er. Der wiederum wirkt sich auf die Mietpreise aus. Die Lösung liege daher in der Beendigung der befristeten Mietverträge und in der Rückkehr zum Kategoriemietensystem.

Einen verzweifelten Hinweis darauf, dass wir uns mit der bisherigen Recherche etwas im Kreis drehen, beantwortet er mit „Das kann ich mir schon vorstellen.“ Es scheint, als hätte er den leichten Hauch der Verwirrung bemerkt. Der Artikel werde in den nächsten Wochen fertig, versichern wir ihm zum Abschluss. Sein herzhaftes Lachen macht eine Antwort darauf unnötig.

 

Für diesen Artikel recherchierten Katharina Kropshofer und Jasmine Schuster.

Titelbild: (c) Jasmine Schuster

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Jasmine Schuster studiert Publizistik- und Kommunikationswissenschaft in Wien und ist als Redakteurin für mokant.at tätig. Kontakt: jasmine.schuster[at]mokant.at

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